一线城市领涨，楼市价格信号明显改善

经历了长期“筑底”的房地产市场，终于迎来了价格信号的真正改善。

2月16日，国家统计局发布1月70个大中城市房价变化情况。数据显示，今年1月，新建商品住宅价格环比上涨城市有36个，数量为近17个月以来的新高；二手住宅销售价格环比上涨的城市有13个，为近6个月以来的新高。

(资料图)

其中，一线城市新房价格涨幅最大，二线城市次之，三线城市仍处于环比下降状态，但降幅收窄。

价格信号是市场信心最直观的体现。虽然房价尚未全面上涨，但这种变化足够令人振奋。过去一年多来，各级监管部门出台了多项稳楼市政策，力度和频次都堪称空前。期间，市场交易间或有所起色，但难以持续，房价则一直表现低迷。

如今，房地产市场终于实现量与价的同步回温。今年1月，热点城市新房的推盘、交易量明显上涨，二手房的带看指标、信心指数也有所改善。

多家机构预测，今年一季度市场会保持复苏的势头，楼市“小阳春”可期。虽然对市场复苏程度的预期不宜过高，但这种局面至少会在短期内为房价提供支撑。

热点一二线城市领涨

在本轮调整中，各类城市的房价表现都在改善，这也使得整体房价降幅出现收窄。

今年1月，一线城市新房价格环比由上月的持平转为上涨0.2%，二手房价格由下降0.5%转为上涨0.4%。二线城市新房价格环比由下降0.3%转为上涨0.1%，二手房价格下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。三线城市新房价格环比下降0.1%，降幅收窄0.2个百分点，二手房价格下降0.4%，降幅持平。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，1月房价整体跌幅收窄，上涨城市个数增多，这是市场底部修复的表现。市场修复有两方面原因带动，一是防疫政策优化，居民观望情绪减弱；二是行业限制性调控政策优化、房贷利率降低，有助于降低购房成本、促进住房需求释放。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉还指出，经过持续的房价下跌后，很多项目和房源的性价比凸显，也是吸引购房者入市的重要原因。

2022年以来，各级监管部门出台多项稳楼市政策，意在稳定市场信心、促进合理需求释放。政策效果的叠加，使得当前的购房门槛降至历史低位。

截至今年1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个。其中有4个城市的最低首套房贷利率达到3.7%，为当前商业贷款利率的最低水平。分析人士普遍认为，未来将有更多的城市房贷利率进入“3时代”。

其中，热点一二线城市再度表现出韧性，并成为领涨者。新房方面，上海、合肥两地的价格环比涨幅最高，为0.7%；二手房方面，北京涨幅最高，为0.9%。

从区域分布来看，上海、合肥、宁波等长三角城市，成都、长沙等区域中心城市的房价表现亮眼。

刘丽杰指出，这是由城市基本面带动的，一线城市和核心二线城市的经济、人口、产业等基本面较好，住房需求支撑性强，政策利好更易在这类城市产生效果。

市场继续回温

1月房价明显改善，实际上早有先兆。岁末年初，多个省市召开稳经济工作会议及住建工作会议，把稳定房地产投资、提振住房消费纳入新一年的经济发展框架中，同时也为今年的房地产政策进行定调。在这些表态中，房地产的“支柱地位”再度被肯定。

经过去年紧锣密鼓的政策落地后，稳楼市政策仍在继续出台。1月5日，央行发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，赋予房价疲软城市自主下调房贷利率的权限。同时，限购、限售、限贷等限制性措施也在加速退出。

这些举措不仅能起到提振市场信心的作用，还可以进一步降低购房门槛，促进住房消费。

2023年1月，虽有春节假期因素的影响，楼市的表现仍然“可圈可点”。新房方面，在各项优惠措施下，部分三四线城市的返乡置业仍有热度，一些“促销”力度较大的二线城市也表现较好；二手房市场的带看、价格等指标也较为乐观。

从更长的周期来看，房价的调整也不可避免。贝壳研究院指出，自2021年下半年以来，全国多地房价陆续进入调整期，至2022年末，市场成交缩量跌价较为充分，不少城市价格出清近尾声，跌幅已自然收窄。从贝壳平台业主端调价行为（景气度）来看，代表消费预期的业主快速降价行为已在去年10-11月筑底。

该机构表示，根据景气度拐点领先价格的规律，接下来房价预期企稳的可能性较高。

前期政策的累积效应也不可忽视。贝壳研究院表示，2022年多地陆续出台了支持刚性和改善性住房需求的举措，尽管政策效果持续性欠佳，但伴随着市场量价筑底和预期修复，前期支持政策和当下各地的精准施策将发挥重要作用。

进入2月，市场回稳的态势仍在继续。近期对北京、上海、苏州、深圳等地的调研显示，这些城市的新房和二手房市场均在2月继续回温。其中，苏州的部分新房项目开始取消价格优惠。

机构也普遍预测，今年一季度市场会保持复苏的势头，楼市“小阳春”可期，这将继续为房价提供支撑。

但李宇嘉提醒，本轮需求释放，多半是滞后和预期适度修复带动的，成交结构以刚需和换房需求为主。这部分需求预计在上半年释放殆尽，且对价格较为敏感，预计后续价格反弹的力度会比较小。他表示，后续楼市企稳还有待政策的进一步纾困和居民收入的修复，但这是一个较长的过程。整体来看，今年市场弱势回升。